新光三越水交社  南區買屋 / 南區買房 - 台南北區好房南區水交社旁整新美寓5+6樓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：668 萬
參考單價：26.97 萬/坪
地址：台南市南區西門路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 3衛 4陽台 1廚房
總坪數：24.77 坪 (不含車位面積)
主建物面積：18.22 坪
附屬建物面積：2.15 坪
共同使用：4.4 坪
土地面積：7.29 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對該物件資料以買房者角度進行的分析報告：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間規劃與性價比：採「買五樓送六樓」模式，雖登記坪數僅約 24.77 坪，但實際可使用面積顯著增加。格局為 5 房 3 廳，對於多人口家庭或需要獨立書房者極具吸引力。地段與機能：位於西門路一段核心地段，鄰近新天地商圈、水交社重劃區及學區，生活機能完善且交通便利（近 86 快速道路）。產品品質：屋內已進行全新整理，格局方正，且為一層兩戶配置，住家私密性較一般老舊公寓高。
劣勢 (Weaknesses)	建築年久：屋齡已達 41 年，屬於高齡住宅，雖經整修但基礎管線與防水仍須留意長期維護成本。無電梯與頂樓特性：位於 5 樓，若未加裝電梯，對長輩行動或日常搬運重物造成不便；且位於頂樓（含 6 樓），夏熱冬冷問題與漏水風險需納入評估。缺乏車位：總坪數不包含車位，在市中心停車可能成為日常生活的不便來源。
機會 (Opportunities)	區域發展潛力：鄰近水交社重劃區，隨著基礎建設完善，長期而言房價增值潛力可期。投資與自用皆宜：因學區與交通優勢，出租需求穩定；整新後的狀態也降低了買方入住後的翻新負擔。
威脅 (Threats)	貸款與轉手難度：銀行對於 40 年以上老屋可能有授信限制（如屋齡與貸款年限加計），且高齡公寓未來在二手市場流通性通常不如新成屋。居住舒適度風險：無電梯的頂樓公寓，隨著時間推移，若未妥善維護防水隔熱層，可能增加後續維修費用並影響居住品質。